Wissen Sie, was RevPAR bedeutet? Und wie Sie ihn verstehen, verfolgen und maximieren können? Für alle, die ihre Kenntnisse im Bereich Revenue Management auffrischen oder ihre Revenue-Strategie neu beleben möchten, haben wir einen kompletten Leitfaden erstellt, der Ihnen erklärt, was RevPAR ist, warum er der wichtigste Indikator für den Erfolg eines Hotels ist und wie Sie den Zimmerumsatz Ihres Hotels steigern können, um den Gewinn zu maximieren.
Bei der Messung der Hotelleistung ist der RevPAR die am häufigsten verwendete Kennzahl zur Bestimmung des finanziellen Erfolgs. Revenue Manager in Hotels suchen nach Lösungen und Strategien zur Gewinnmaximierung und Steigerung des RevPAR. Ihre Aufgabe ist es, mehr und mehr Einnahmen zu erzielen, indem sie die gleiche Anzahl von Zimmern verkaufen.
RevPAR verstehen
Wenn Sie das RevPAR-Potenzial Ihrer Immobilie voll ausschöpfen, werden Sie einen Anstieg der durchschnittlichen Zimmerpreise, höhere Renditen und größere Gewinnspannen erzielen.
Was ist RevPAR?
RevPAR ist ein Begriff, der in der Hotelbranche häufig verwendet wird, um die Gesamtumsatzleistung zu messen. Der Begriff RevPAR steht für "Umsatz pro verfügbarem Zimmer". RevPAR misst die Gesamtzahl der verfügbaren Zimmer (nicht der verkauften Zimmer) sowie die Gesamteinnahmen, die pro Nacht erzielt werden.
Bei genauerer Betrachtung misst RevPAR die Fähigkeit eines Hotels, seine verfügbaren Zimmer zu verkaufen und eine bestimmte Durchschnittsrate zu halten. Anhand des RevPAR können Hoteliers ihre profitabelsten Zeiträume ermitteln und feststellen, ob die Ertragsstrategien zur Steigerung des Geschäfts erfolgreich waren.
Wie wird der RevPAR berechnet?
Zur Ermittlung des RevPAR eines Hotels können zwei verschiedene Formeln verwendet werden, die beide das gleiche Ergebnis liefern. Sie können eine der beiden Berechnungen oder beide verwenden, je nach Ihren persönlichen Vorlieben.
1. ADR X Belegungsrate = RevPAR
2. Zimmerumsatz / Verfügbare Zimmer = RevPAR
Im Folgenden finden Sie ein Beispiel für die Leistungsdaten, die die Belegung und den Umsatz einer einzigen Nacht in einem fiktiven Hotel mit 152 Zimmern darstellen. Schauen Sie sich die Formelbeispiele an, um zu sehen, wie die beiden unterschiedlichen RevPAR-Berechnungen zum gleichen Ergebnis führen.
Beispiel für die Leistungsdaten eines Hotels:
● Gesamtzahl der Zimmer: 152
● Verkaufte Zimmer: 124
● ADR: $103,25
● Zimmererlöse: $12.803,00
● Belegungsrate: 81.58%
RevPAR-Berechnungen:
1. 103,25 $ (ADR) X 81,58% (Belegung) = 84,23 $ (RevPAR)
2. 12.803,00 $ (Einnahmen) / 152 (Gesamtzimmer) = 84,34 $ (RevPAR)
Beinhaltet der RevPAR nicht belegte Zimmer?
Es gibt unterschiedliche Meinungen darüber, ob nicht bestellte Zimmer bei der Berechnung des RevPAR berücksichtigt werden sollten oder nicht. Da die Zimmer nicht verkauft werden können, entscheiden sich einige Hotels dafür, nicht belegte Zimmer aus der Gesamtzahl der verfügbaren Zimmer zu entfernen. Hotels, die diese Politik verfolgen, berechnen den RevPAR anders.
■ RevPAR = Umsatz / (Gesamtzahl der Zimmer - nicht belegte Zimmer)
Eine genauere RevPAR-Zahl würde jedoch die nicht belegten Zimmer in die Gesamtzahl der verfügbaren Zimmer einbeziehen und sie als "verkauft" behandeln, jedoch ohne den damit verbundenen Umsatz. Dies ist zwar eine härtere Berechnung, aber sie liefert einen genaueren RevPAR-Gesamtwert für die Nachverfolgung.
Wenn der RevPAR Ihres Hotels ständig durch nicht verfügbare Zimmer beeinträchtigt wird, sollten Revenue Manager den Trend genau verfolgen, künftige mangelnde Verfügbarkeit prognostizieren und die Ratenstrategien entsprechend anpassen.
Neben dem RevPAR sind Belegung und ADR die beiden anderen wichtigen Leistungsindikatoren, die Hotels zur Messung des Gesamterfolgs verwenden.Die Belegung misst den Prozentsatz der insgesamt verfügbaren Zimmer, die pro Nacht vermietet werden. ADR, der durchschnittliche Tagessatz, misst den durchschnittlichen Zimmerumsatz pro Nacht auf der Grundlage der insgesamt verkauften Zimmer. Wenn Ihr Hotel in allen drei Kategorien konstant hohe Werte aufweist, sind Sie bereits auf dem richtigen Weg.
RevPAR-Analyse und -Nachverfolgung
Prüfen Sie Umsatzberichte und achten Sie auf unerwartete Spitzen oder Täler im RevPAR. Nutzen Sie das Property Management System des Hotels, die Verkaufssysteme oder das Markenreporting, um die bisherige Leistung Ihres Hotels zu überprüfen. Abonnieren Sie den STR Report, um leicht verständliche Leistungskennzahlen und Prognosedaten für Ihr Hotel und die Konkurrenz in der Region zu erhalten.
Um die RevPAR-Leistung von Gruppen zu verfolgen, bietet Cvent eine Echtzeit-Datenanalyse Ihres Gruppengeschäfts. Das Tool Group Business Outlook hilft Ihnen, Ihre Ausschreibungen zu verfolgen, zu sehen, wie Sie im Vergleich zur Konkurrenz abschneiden, und zukünftige Trends zu prognostizieren.
Behalten Sie Buchungsmuster und Veränderungen im Marktmix genau im Auge, um ineffektive RevPAR-Strategien frühzeitig zu erkennen.
Buchungsmuster
Gab es Tage oder Wochen, in denen Ihr durchschnittliches LOS eine Nacht betrug? Gab es Jahreszeiten, in denen längere Buchungsmuster besonders gefragt waren?
Zu viele Einzelübernachtungen können dazu führen, dass Reisende, die eine längere Übernachtung suchen, kein Zimmer in Ihrem Haus buchen können. Dies wirkt sich nicht nur auf die Auslastung in der Nebensaison aus, da Mehrnächtler zur Konkurrenz abwandern, sondern kann auch Ihr Gesamtumsatzpotenzial drastisch verringern. Im Gegensatz dazu können Zeiträume mit einem hohen Anteil an mehrtägigen Aufenthalten die perfekten Termine sein, um die BAR-Raten zu erhöhen und das zukünftige RevPAR-Potenzial zu maximieren.
Leistung im Marktsegment
Wenn Sie die RevPAR-Leistung der Vergangenheit analysieren, wählen Sie einige Daten oder Jahreszeiten aus, an denen Ihr RevPAR am höchsten war. Gehen Sie den Daten auf den Grund und schauen Sie sich den Marktsegment-Mix an, der zu Ihren profitabelsten Tagen führte.
Suchen Sie nach Mustern in den Daten mit erhöhtem RevPAR:
● Spitzen bei Geschäftsreisen
● Große Anzahl von OTA-Buchungen
● Größere Gruppenblöcke
● Hohe Nachfrage nach Buchungen am selben Tag
Achten Sie bei der Überprüfung der RevPAR-Daten weniger auf besondere Veranstaltungstermine. Der Marktmix Ihres Hotels wird aufgrund fehlender ermäßigter Tarife, zuvor vertraglich vereinbarter Sperrtermine für Unternehmen, LOS-Anforderungen und mangelndem Gruppengeschäft sehr begrenzt sein. Konzentrieren Sie sich stattdessen auf RevPAR-Anomalien, beständige Spitzen in der Mitte der Saison und Ihre Strategie während der Hauptreisezeiten.
RevPAR-Ziele setzen
Leistungsstarke Hotels beherrschen den RevPAR und wissen, wie er beeinflusst werden kann. Sie sind in der Lage, die Preise zu erhöhen, ohne die Auslastung zu beeinträchtigen.
Jährliche Steigerungen anstreben
Wenn es um Leistung geht, insbesondere um finanzielle Leistung, kämpfen Hotels immer an zwei Fronten. Erfolgreiche Hotels mit hoher Nachfrage arbeiten nicht nur daran, die Vergleichszahlen zu übertreffen, sondern stehen auch ständig im Wettbewerb mit sich selbst. Halten Sie die Preise wettbewerbsfähig mit denen vergleichbarer Hotels in der Umgebung und versuchen Sie, Ihren RevPAR von Jahr zu Jahr zu steigern, auch wenn es nur um einen Bruchteil eines Prozentsatzes geht.
Seien Sie vernünftig, was das Wachstumspotenzial angeht
Wenn Sie jedes Jahr einen RevPAR-Anstieg von etwa 2 % verzeichnen, ist es unwahrscheinlich, dass Sie das Ziel von 6 % im Jahresvergleich erreichen können. Ohne größere Hotelaktualisierungen oder -renovierungen wird es sehr schwierig sein, eine solch steile Ratenerhöhung zu rechtfertigen, insbesondere gegenüber Stammgästen.
Einige Hotels werden je nach Markt und Ausstattung in der Lage sein, den RevPAR mit der richtigen Strategie erheblich zu steigern. Unter idealen Umständen können Hotels sogar eine jährliche Steigerung von 5-10 % oder mehr verzeichnen. Für Hotels in übersättigten Gebieten kann es jedoch schwierig oder sogar unmöglich sein, eine jährliche Steigerung von 3-4 % zu erreichen.
Berücksichtigen Sie nicht verfügbare Zimmer
Wenn in Ihrem Haus Renovierungsarbeiten anstehen oder es immer wieder zu Problemen bei der Instandhaltung kommt, sollten Sie diese Informationen bei der Planung Ihrer Umsatz- und RevPAR-Ziele berücksichtigen. Schätzen Sie die voraussichtliche Anzahl nicht verfügbarer Zimmer und klären Sie, ob Ihre Eigentümer oder das Managementunternehmen nicht verfügbare Zimmer in den RevPAR-Gesamtwert und in die finanzielle Leistungsbewertung einbeziehen werden.
Viele Hotelmarken und Managementgesellschaften verwenden eine leistungsabhängige Bonusstruktur für ihre Vertriebsteammitglieder, so dass es unerlässlich ist, dass die Hotelmanager die vergangenen Leistungstrends und die angemessenen Erwartungen für die Zukunft genau kennen. Denken Sie daran, dass die Verwaltung der Hotelerträge eine Teamleistung ist. Die Strategien sollten sich ständig weiterentwickeln, wenn neue Informationen vorliegen.
Erstellen einer erfolgreichen RevPAR-Strategie
Achten Sie auf Daten mit hoher Auslastung, an denen Ihre ADR niedriger als ideal war oder an denen Ihr Hotel ausverkauft war, obwohl eine Gruppe mit Preisnachlass gebucht wurde. Diese Situationen sind Schlüsselindikatoren für RevPAR-Verbesserungsmöglichkeiten und könnten auf die Notwendigkeit von Strategieänderungen hinweisen.
1. Setzen Sie LOS-Beschränkungen
Die Einführung von Beschränkungen für die Aufenthaltsdauer ist eine schnelle Möglichkeit für Hotels, die Auslastung und den Gesamtumsatz zu erhöhen, indem sie sicherstellen, dass das Hotel nicht mit zu vielen Gästen für eine Nacht belegt wird.
2. Planen Sie für besondere Ereignisse und Ausverkaufsdaten
Sichern Sie den Erfolg des Hotels bei erwarteten flächendeckenden Ausverkäufen und garantieren Sie durch eine detaillierte Vorbereitung, dass Sie möglichst viel Umsatz erzielen. Schließen Sie ermäßigte Ratenpläne (falls zutreffend), legen Sie LOS-Beschränkungen fest und lehnen Sie ermäßigte Gruppenblöcke während Reisen mit hoher Nachfrage ab (es sei denn, die Sonderveranstaltung ist gruppenbezogen). Erhöhen Sie die BAR-Tarife entsprechend der Nachfrage und setzen Sie strenge Stornierungsrichtlinien mit frühen Stornierungsfristen durch.
3. Tarife mit Blick auf den Wettbewerb festlegen
Preiserhöhungen zur Verbesserung von ADR oder RevPAR sind eine wirksame Strategie - unter den richtigen Bedingungen. Als alleinige Einnahmestrategie wird sie jedoch wahrscheinlich nicht erfolgreich sein. Die Tagesraten Ihres Hotels sollten immer wettbewerbsfähig sein, wenn sie mit den Raten der umliegenden Hotels verglichen werden. Eine Anhebung der Preise allein kann zwar Ihre ADR-Zahlen verbessern, wird aber wahrscheinlich dazu führen, dass Hotels mit vergleichbaren Preisen die Belegung und den RevPAR verringern.
ADR ist die treibende Kraft hinter RevPAR-Änderungen, nicht die Belegungszahlen. Folglich ist die Preisposition der Hotelraten ein genaueres Instrument zur Umsatzprognose als die Anzahl der gebuchten Zimmer.
Erstellen Sie auf der Grundlage der individuellen Umsatzziele Ihres Hotels, der Marktbedingungen und der historischen Leistung eine Umsatzstrategie, die sich auf die Maximierung des RevPAR konzentriert, ohne dabei andere wichtige Leistungsindikatoren wie Belegung und ADR zu opfern. Die einzelnen Hotels werden unterschiedliche RevPAR-Determinanten erleben, so dass es keine Einheitslösung gibt. Stellen Sie Nachforschungen an und testen Sie verschiedene Strategien, um zu sehen, was funktioniert und was nicht.
Ausgleich von RevPAR und MICEgeschäft
Festlegung von MICEzielen und -standards für verschiedene Jahreszeiten auf der Grundlage der durchschnittlichen Gruppenblocknachfrage. Überprüfen Sie frühere MICEdaten und identifizieren Sie Möglichkeiten, die MICEtarife in Zukunft zu erhöhen. Nutzen Sie diese Berichte, um die zukünftige MICEnachfrage zu prognostizieren.
1. Die Aufnahme von MICEgeschäft ist nicht immer profitabel
Achten Sie auf Termine, an denen eine hohe BAR-Nachfrage besteht und an denen die Annahme von ermäßigten MICEreisen das RevPAR-Wachstumspotenzial beeinträchtigen könnte. Schließen Sie diese Termine für Gruppenreisen aus.
2. Setzen Sie eine Obergrenze für akzeptierte Gruppenzimmer
Legen Sie für jede Saison eine Obergrenze für die Anzahl der Gruppenzimmer fest, mit dem Ziel, eine rentable Basis an ermäßigten Gruppen- und Transit-Zimmern aufzubauen. Hotels sollten sich niemals allein auf Gruppenreisen beschränken, da sie dadurch die Möglichkeit ausschließen, BAR-Zimmer zu höheren Preisen und ohne Ermäßigung zu erhalten. Setzen Sie in Zeiten hoher Nachfrage nach Transitreisen niedrigere Gruppenobergrenzen fest als bei einem regionalen Schwimmwettkampf. Eine gesunde Mischung von Verkäufen erhöht das RevPAR-Wachstumspotenzial.
3. Berücksichtigen Sie die Kosten von Zugeständnissen
Denken Sie daran, dass Gruppenzugeständnisse wie Gratiszimmer Ihre RevPAR-Zahlen insgesamt senken. Wenn Sie jedoch Zugeständnisse machen, die nicht mit Zimmern zu tun haben, wie z. B. kostenlose Sitzungsräume oder Mahlzeiten, haben Hotels die Möglichkeit, die Gruppentarife zu erhöhen, ohne die Gesamteinnahmen aus den Zimmern zu schmälern.
Überprüfen Sie regelmäßig Ihren Marktanteil, um sicherzustellen, dass Sie Ihren fairen Anteil am verfügbaren Geschäft erhalten. Bleiben Sie wettbewerbsfähig mit anderen Hotels auf dem Markt, aber scheuen Sie sich nicht, eine Preiserhöhung im Jahresvergleich vorzunehmen.
Hotels, die ihre Gäste gut behandeln, kontinuierlich Verbesserungen an ihrem Haus vornehmen und einen hervorragenden Service durch außergewöhnliche Mitarbeiter bieten, werden es leichter haben, ihren RevPAR zu steigern. Wenn Gäste das Gefühl haben, dass ihr Geld gut angelegt ist, sind sie bereit, mehr auszugeben und dies auch öfter zu tun.
FAQs
1. Was ist ein guter Hotel-RevPAR?
Die Leistung des einzelnen Hotels sollte an den Zielen gemessen werden, die es sich selbst gesetzt hat. Wenn Ihr Hotel ein RevPAR-Ziel von 119 $ hat und Ihr Durchschnitt 124 $ beträgt, dann haben Sie Ihr Ziel übertroffen! Hotels mit einem RevPAR-Index von über 100 erhalten mehr als ihren "fairen Anteil" am Gesamtgeschäft in der Region und übertreffen die Konkurrenz.
2. Wie können Hotels ihren RevPAR steigern?
Hotels können ihre RevPAR-Zahlen erhöhen, indem sie ihre durchschnittliche Aufenthaltsdauer ändern, Trends beobachten und ihre zielgerichteten Marketingstrategien verbessern.
3. Was ist der Unterschied zwischen ADR und RevPAR?
ADR misst die durchschnittliche Rate aller verkauften Zimmer pro Nacht, während RevPAR die Einnahmen misst, die durch alle verfügbaren Zimmer auf dem Grundstück erzielt werden. ADR ist eine Messung dessen, was verkauft wurde, und RevPAR vergleicht die Höhe der pro Nacht erzielten Einnahmen mit dem gesamten Gewinnpotenzial des Hotels.
4. Was verändert den RevPAR eines Hotels?
Der RevPAR eines Hotels wird durch eine Vielzahl von Faktoren beeinflusst, wie z. B. die Nachfrage nach Reisen in der Region, die Preise von Konkurrenzhotels und saisonale Reisemuster. Der RevPAR wird auch beeinflusst, wenn Hotelzimmer nicht verfügbar sind oder nicht zum Verkauf stehen.
5. Ist der RevPAR wichtig?
RevPAR misst, wie erfolgreich ein Hotel bei der Auslastung seiner verfügbaren Zimmer ist. Ist es in der Lage, seine Zimmer zu füllen, oder nicht? Ist das Hotel stets gut ausgelastet? Diese Kennzahl ist für Hoteliers wichtig, da sie zur Messung des finanziellen Gesamterfolgs und der Leistung ihres Hauses sowie ihrer Fähigkeit, das Hotel erfolgreich zu vermarkten, herangezogen wird.
